Warum ein Mietspiegel oft zu Mieterhöhungen führt

IMAG0026[1]Jena hat derzeit aller Wahrscheinlichkeit nach keinen rechtskräftigen qualifizierten Mietspiegel mehr. Die Stadt möchte das zwar noch nicht so richtig wahrhaben, aber die Argumente des Rechtsamtes wirkten bereits im Oktober eher verzweifelt als inhaltlich stark und das Landesverwaltungsamt hat sich lange Zeit für eine gründliche Prüfung gelassen. Es dürfte daher wenig Gründe geben, an der Einschätzung des Landesverwaltungsamtes zu zweifeln, dass der Beschluss zum qualifizierten Mietspiegel nicht rechtsgültig war.

Die Auswirkungen des Mietspiegels

Für Mieter in Jena könnte das durchaus ein guter Schritt sein, denn ein Mietspiegel zieht häufig Mieterhöhungen nach sich, vor allem dann wenn er angehoben wird, wie zuletzt in Jena geschehen.

Prinzipiell kann die Miete nicht einfach so angehoben werden. Ein Mietvertrag ist ein rechtsgültiger Vertrag und dort ist die Miete festgeschrieben. Ein Vermieter kann dies nicht einfach so ändern. Es gibt allerdings im Gesetz Ausnahmen, wann eine Mieterhöhung gerechtfertigt ist. Insgesamt werden drei Ausnahmen beschrieben:

  • Erhöhung von Betriebskosten können zu höheren Mieten führen (§ 560 BGB)
  • Modernisierungsmaßnahmen können eine Mieterhöhung rechtfertigen (§§ 555b, 559 BGB)
  • Anpassung der laufenden Miete an die ortsübliche Miete (§§ 558 ff BGB)

Der Mietspiegel kommt ins Spiel, wenn es um den dritten Punkt geht, denn er gibt einen einfachen und schnellen Überblick über die ortsübliche Vergleichsmiete. Wird der Mietspiegel angehoben, ist das ein rechtlich zulässiger Grund für Vermieter, höhere Mieten zu verlangen. Ohne den Mietspiegel müßten Vermieter die Erhöhung der ortsüblichen Miete selbst nachweisen. Das ist aufwendig und fehleranfällig. Daher scheuen viele Vermieter davor zurück.

Mit einem Mietspiegel bekommen Vermieter den Grund für eine Mieterhöhung frei Haus geliefert. Kein Wunder, das nach dem (mittlerweile rechtswidrigen) Beschluss des Mietspiegels in Jena, die vorhergesagte Mieterhöhungen in größerem Umfang erneut begannen.

Mieter selbst haben durch einen Mietspiegel recht wenig Vorteile. Das sieht man auch an der ungleichen Konstruktion der Rechtsansprüche. Aus einem steigenen Mietspiegel dürfen Vermieter zwar eine Mieterhöhung ableiten, ein sinkender Mietspiegel rechtfertig aber keine Ansprüche der Mieter auf sinkende Mieten.

Was ändert sich durch den Wegfall des Mietspiegels?

Jena hat nun keinen qualifizierten Mietspiegel mehr, allerdings könnte man die Aufstellung der Mieten als normalen Mietspiegel betrachten. Dieser muss vor Gericht allerdings nicht als Hinweis auf die ortsübliche Vergleichsmiete angesehen werden, vor allem, da er in vielen Bereichen nur eine sehr dünne Datenbasis hat. Das wurde bereits im Vorfeld kritisiert, war der Mehrheit im Stadtrat aber leider egal gewesen.

Allerdings ist die Situation im Bereich des Mietrechts egal ob mit oder ohne Mietspiegel relativ komplex bei Mieterhöhungen. Wer vom Vermieter eine Erhöhung zugeschickt bekommen hat, sollte daher in jedem Fall im Mieterverein Jena nachfragen und sich zur Thematik beraten lassen. Den Verein findet man hier

DMB Mieterverein Jena e.V.
Saalstraße 21
Eingang vom Innenhof – Ecke Oberlauengasse
Nähe Fair Fight (ehemals Bertelsmann Buch-Club)
07743 Jena

Telefon: 03641 / 442824
Telefax: 03641 / 442825

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