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Quo vadis Orchideenbrunnen?

tl;dr Es wird etwa 130m² Wasserfläche am Eichplatz geben, aber der Orchideenbrunnen wird dort keinen Platz finden.

Das Thema Wasser war bei allen Diskussionen rund um die Neugestaltung des neuen Eichplatzes ein sehr wichtiges Thema gewesen und nahm in den Anregungen zur Gestaltung der neuen Fläche neben dem Wunsch nach Grün meistens den zweiten Platz ein, teilweise auch den ersten Platz bei den Nennungen. Bei der Gestaltung zum neuen Stadtgarten (also dem Bereich der aktuellen Grünanlage bis zum Kirchplatz) kam dieses Thema auch in Gestalt des Orchideenbrunnens wieder zum Tragen und fand viele Unterstützer (aber auch kritische Stimmen). Online hat die Petition für den Orchideenbrunnen mittlerweile mehr als 900 Stimmen und daher sollte man die Idee, die ehemaligen Orchideenbrunnen wieder aufzustellen, durchaus ernst nehmen.

Im Werkstattgremium zum Eichplatz (am 11.07.2018) haben wir dieses Thema ausführlich besprochen und versucht, den Orchideenbrunnen funktionell in das neue Konzept zu integrieren. Von Seiten der Moderatoren von Stadtlabor waren dabei im Vorfeld sowohl die Verwaltung als auch der Künstler und die Architekten befragt worden. Es gab dabei recht wenig positive Stimmen für eine Wieder-Aufstellung des Brunnens, selbst der Künstler konnte sich nicht so recht vorstellen, ihn im neuen Konzept zu integrieren.

BILD CC BY Sludge G @flickr

Konkret hat es das Gremium daher abgelehnt, den Brunnen im neuen Konzept wieder aufstellen zu lassen. Der Grund dafür waren es eine ganze Reihe von fachlichen Argumenten, die gegen den Orchideenbrunnen an dieser Stelle sprechen:

  • Der Brunnen war ursprünglich konzipiert um auf einem großen Platz (dem damaligen Platz der Kosmonauten) zu wirken. Der neue Stadtgarten am Eichplatz ist deutlich kleiner und würde den Brunnen sehr ein zwängen  – die ursprünglichen Intention und Wirkungen könnte also ohnehin nicht wieder  hergestellt werden.
  • Die Kosten für eine Sanierung des Brunnens lägen wohl recht hoch. Die Stadtverwaltung hat die eingelagerten Teile inspiziert und schätzt die Kosten für eine Restaurierung auf 500.000 Euro. Unter anderem müßten die gesamten Rohrleitungen und die Technik erneuert werden.
  • Derzeit ist für Brunnen bzw Wasser ein Bereich von etwa 130m² im neuen Stadtgarten vorgesehen. Das würde nicht ausreichen, um den Orchideenbrunnen wieder aufzustellen, daher müssten Grünbereiche oder andere Elemente weichen um den Brunnen an diesem Ort aufzustellen.
  • Für mich ausschlaggebend: Der Brunnen ist in dieser Form nur in der warmen Jahreszeit nutzbar. In der restlichen Zeit des Jahres ist es ein Bereich, der nicht genutzt werden kann. Grob geschätzt hätte der Brunnen also nur etwa eine Hälfte des Jahres eine Funktion. Mir ist an der Stelle der Platz in der Innenstadt zu kostbar, ich hätte dann doch lieber ein Element, welches mehr genutzt werden kann.

Die Entscheidung gegen den Orchideenbrunnen ist im Übrigen keine Entscheidung gegen Wasser an dieser Stelle. Das Architektenbüro plant einen Brunnen- und Wasserbereich (wie oben geschrieben mit etwa 130m²) und das soll nach wie vor umgesetzt werden. Die Vorgaben sind dabei, dass auch stehendes Wasser ermöglicht werden soll, Sitzmöglichkeiten am Wasser werden ebenso geprüft und darüber hinaus sollen auch Fontänen eingesetzt werden. Die genaue Umsetzung wird durch die externen Architekten noch ausgearbeitet. Es wird also Wasser im neuen Stadtgarten geben, nur eben nicht in Form des Orchideenbrunnens.

Am Status Quo des Orchideenbrunnens ändert sich dadurch im Übrigen nichts. Dieser bleibt auch weiterhin eingelagert und steht daher für zukünftige Plätze und Planungen zur Verfügung. Allerdings wird sich wohl auch an den Kosten für den Einsatz wenig ändern, eine Restaurierung des Brunnens ist also in jedem Fall eine teure Sache.

Mietanstieg in Jena – was sagt der Mietspiegel dazu?

In der OTZ wurde heute eine Pressemitteilung des Immobilienportals Immowelt veröffentlicht, in der für Jena in den letzten 10 Jahren ein Mietanstieg von 29 Prozent konstatiert wurde. Grundlage dafür waren die Inserate auf dem Portal. Daraufhin gab es eine interessante Diskussion, wie aussagekräftig diese Zahlen tatsächlich sind. Da wesentliche Anbieter nicht auf Immowelt vertreten sind, hält sich die Aussagekraft zumindest für die Gesamtstadt eher in Grenzen.

Mietspiegel als bessere Grundlage

Ich habe die Diskussion als Anlass genommen, mir die Mietspiegel der letzten 10 Jahren genauer anzuschauen und anhand dieser Daten zu prüfen, wie sich die Mietsituation in Zahlen entwickelt hat. Es gab bereits 2007 einen Mietspiegel in Jena (damals noch nicht in qualifizierter Form) und daher kann man dies sehr gut mit den Zahlen 2017 vergleichen.

Allerdings hat auch die Datenbasis des Mietspiegels Einschränkungen und gibt damit nicht den gesamten Jenaer Wohnungsmarkt wieder. In den Details zum Mietspiegel heißt es:

  • Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern,
  • Wohnungen, deren Erstellung oder Modernisierung mit Mitteln öffentlicher
    Haushalte gefördert wurden und deren Miethöhe deshalb einer Preisbindung unterliegt,
  • Wohnungen mit gemäß Mietvertrag gewerblich oder teilgewerblich genutzten Räumen,
  • Werks-, Dienst- oder Hausmeisterwohnungen,
  • vollständig untervermieteten Wohnraum,
  • Wohnungen in Heimen und Anstalten, in dem Zusatzleistungen des Vermieters
    gewährt werden (z.B. Verpflegung, Betreuung, med. Einrichtungen),
  • Wohnraum in einer heimähnlichen Unterkunft (z. B. in Studenten- oder
    Jugendwohnheimen),
  • Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist,
  • Wohnungen, für die ein Staffelmietvertrag vereinbart worden ist,
  • Wohnungen mit Zeitmietvereinbarungen und festen Mietzinsvereinbarungen
    über eine Zeitdauer von mehr als drei Jahren,
  • möbliert oder teilmöbliert vermietete Wohnungen,
  • Wohnungen, deren Küche, Toilette und Bad, wenn vorhanden, von anderen
    Mietparteien mitbenutzt werden
  • Wohnungen, die nicht vom Vermieter mit Bad, WC und Sammelheizung
    ausgestattet worden sind.

Der Mietspiegel 2017

Das Problem dabei: Der Mietspiegel hat sich über die Jahre verändert. Mittlerweile nutzt Jena einen qualifizierten Mietspiegel dessen Berechnung sich verändert hat und auch die Kategorien sind nicht mehr einfach vergleichbar. Etwa gleich geblieben ist die Einteilung nach der Wohnungsgröße und deren Unter-Bereiche.

Die Berechnung

Um die unterschiedlichen Unterteilungen nach Baualter, Lage und Ausstattung zu kompensieren, habe ich sowohl für die kleinsten als auch die größten Wohnungen jeweils ALLE Unterkategorien betrachtet und in diesen Kategorien jeweils den niedrigsten und höchsten Wert genommen. Damit kann ich über beide Mietspiegel immer die billigsten und die teuersten Wohnungen vergleichen, unabhängig von Alter, Lage und Ausstattung.

Konkret bewegten sich die sanierten Wohnungen unter 45m² 2007 in folgendem Bereich: 4,30 Euro bis 7,80 Euro. Im Mietspiegel 2017 lagen die Zahlen dann wie folgt: 4,68 Euro bis 11,09 Euro. Der Anstieg betrug in diesem Zeitraum also 0,38 Euro (8,84%) bzw. 3,29 Euro (42,18%) pro Quadratmeter. Mittelt man diese Werte dann wieder, kommt ein durchschnittlicher Betrag von 25,51% als Mietanstieg in diesem Zeitraum heraus.

Bei den größeren Wohnungen kann man dieses System genau so anwenden. Wohnungen mit mindestens 80m² kosteten 2007 zwischen 3,5 Euro und 7,30 Euro. 10 Jahre später sahen die Zahlen wie folgt aus: 5,02 bis 9.76 Euro. Der Anstieg liegt hier also in diesem Zeitraum bei 0,74 Euro (+21,14%) bzw. 2,71 Euro (+37,12%). Das ist ein Plus von 29,13% im Mittel über beide Werte.

Im Fazit liegen diese Zahlen gar nicht so weit von den Angaben von Immowelt entfernt. Auch wenn man den Mietspiegel betrachtet, gibt es in den letzten 10 Jahren eine Steigerung bei den Mieten von bis zu 30 Prozent, wobei dieser Wert je nach Größe der Wohnung durchaus unterschiedlich ausfällt.

Mietspiegel Jena 2007

Der Mietspiegel Jena 2007 ist zwar von vielen externen Seiten verlinkt, im Webauftritt von Jena.de aber nicht mehr zu finden und daher habe ich ihn hier nochmal hoch geladen und online gestellt (auch für spätere Analysen): Mietspiegel Jena 2007 | Mietspiegel Jena 2009 | Mietspiegel Jena 2013

Wachstum für Jena – warum die Stadt fast zwingend Weiterentwicklung braucht

Der neue Oberbürgermeister von Jena hat in einem seiner ersten Beiträge auch die Grundpfeiler seiner zukünftigen Politik vorgestellt. Konkret heißt es zur politischen Ausrichtung:

„Wir wollen raus aus der Knappheit bei den Flächen, beim Verkehr und beim Gewerbe und die Rahmenbedingungen vor Ort so gestalten, dass Jena wachsen und sich als lebenswerte Stadt weiterentwickeln kann“, fasst der neue Oberbürgermeister die Ziele seiner zukünftigen politischen Arbeit zusammen

Kurz gesagt bedeutet dieser Satz: Wachstum. Noch konkreter bedeutet dies, dass die Anstrengungen intensiviert werden müssen um die Stadt noch stärker wachsen zu lassen als bisher. Es geht also vor allem darum, dass Jena zukünftig stärker wachsen soll, als es bisher bereits der Fall ist. Der Grund für diese Entscheidung ist einfach und liegt in den Finanzen. Nur mit Wachstum wird Jena zukünftig in der Lage sein, den aktuellen Status Quo zu halten und weitere Entwicklungsspielräume haben. Dazu gibt es mittlerweile verschiedene Szenarien, wie sich Jena weiter entwickeln könnte.

Was steckt hinter den Szenarien?

Die Szenarien, von denen immer wieder gesprochen wird, stammen aus einer Studie zur Entwicklung der Stadt. Hier wurde vor allem Wert auf den finanziellen Bereich gelegt. Die Stadt hat jährlich eine ganze Reihe von Ausgaben zu tragen, die vor allem dazu dienen, die bestehenden Infrastruktur benutzbar zu halten (Instandhaltungsinvestitionen). Dazu kommen noch neue Projekte wie das neue Stadion, der Bürgerservice oder das Kongresszentrum – das sind Neuinvestitionen, die dann auch wieder Instandhaltungsinvestitionen nach sich ziehen. Eine Zusammenfassung gibt es hier.

In der Studien wurde berechnet, wie hoch die Kosten aus diesen Bereichen für die Stadt bis 2030 sind und die den Einnahmen gegenüber gestellt, die zu erwarten sind wenn bestimmte Annahmen eintreffen.

Eine Annahme (Szenario C) geht davon aus, das alles so weiter geht, wie es derzeit läuft: mit einem moderaten Wachstum im Bereich der Einwohner und der Arbeitsplätze. In diesem Fall reichen die Einnahmen nicht aus, um alle Investitionen zu decken. Das ist nur dann der Fall, wenn entweder Szenario A oder Szenario B eintreten.

Dabei gehen sowohl Szenario A als auch Szenario B von einem Wachstum aus. In beiden gibt es deutlich mehr Arbeitsplätze als nach den aktuellen Werten entstehen würden. Zielgröße sind dabei bis 2030 knapp 64.000 soazialversicherungspfichtige Arbeitsplätze in Jena. Das wären etwa 9.000 Arbeitsplätze mehr als es aktuell gibt. Die Unterscheidung zwischen den beiden Szenarien macht das Wohnen aus. Im Szenario A wird es auch beim Wohnen überproportionales Wachstum geben. In dieser Annahme gibt man für 2030 von etwa 116.000 Einwohnern aus. Die Zahl der Hauptwohnsitze in der Stadt würde damit um etwa 8.000 wachsen. Das Szenario B geht davon aus, dass sich das Wohnen nach dem aktuellen Muster weiter entwickelt. Das wären dann 2030 etwa 110.000 Einwohner in Jena und damit etwa 6000 weniger als im Szenario A. Die Arbeitskräfte würden also im Szenario A aus der Stadt kommen, im Szenario B in erster Linie aus dem Umland, daher wächst bei der Variante B auch die Anzahl der Pendler deutlich an.

Die Auswirkungen der Szenarien

Nur in diesen beiden Szenarien reichen die Einnahmen aus, um die Investitionen zukünftig abzudecken und Spielräume für zukünftige Neu-Investitionen zu haben. Selbst ein Wachstum nach dem aktuellen Stand (für das andere Städte durchaus bereits dankbar wären) reicht nicht aus, um finanziell alle Bedarfe abzudecken. Kein Wachstum (oder auch nur wenig Wachstum) würde als in den folgenden Konsequenzen enden:

  • keine zusätzlichen Neuinvestitionen bis 2030
  • Einsparungen in verschiedenen Bereichen um die Unterdeckung des städtischen Haushaltes zu kompensieren

Daher ist es durchaus möglich, auf ein Wachstum der Stadt zu verzichten. Die Konsequenzen wären aber kaum wünschenswert und jeder der Wachstum nicht haben möchte, sollte sich auch direkt Gedanken machen, an welcher Stelle Einsparungen möglich sind um die negativen Effekte abzufedern.

Umgekehrt ist ein Wachstum für Jena fast zwingend, wenn wir den aktuellen Stand an Investitionen und damit den aktuellen Ausbaustand in der Stadt halten wollen. Wachstum ist zwar nicht alternativlos, aber ein Verzicht auf Wachstum bedeutet auch einen Verzicht auf bestimmte Leistungen und Qualitäten in der Stadt.

Was folgt darauf für die Politik?

Die Anforderungen an die Politik aus dem Ansatz hin zu verstärktem Wachstum sind zweifach:

Zum einem muss man mit dem Bürger ins Gespräch kommen und klar machen, das Wachstum in Jena nicht zwangsläufig immer zu Lasten der bereits Ansässigen gehen muss. Wachstum wurde in den letzten Jahren (wahrscheinlich sogar Jahrzehnten) in Jena in erster Linie durch Verdichtung bestehender Strukturen erreicht. Das ging sehr häufig mit einem deutlich Verlust an Lebensqualität für die ansässigen Bürger einher, weil Grünflächen zurück gebaut wurden oder die Anwohner Kosten für den Straßenausbau zu tragen hatten. An der Stelle muss man einen neuen Ansatz finden, sonst endet jede größere Bebauung in einer Bürgerinitiative.

Der zweite Punkt: Die Entscheidungen und politischen Weichenstellungen müssen schnell erfolgen. Je länger man den aktuellen Kurs beibehält, desto schwerer wird es, die Ziele aus den beiden Szenarien zu erreichen. Merkt man 2025, das noch etwa 5000 Arbeitsplätz fehlen, wird es deutlich schwerer, dies in 5 Jahren zu erreichen, als wenn man bereits 2020 damit angefangen hätte.

Parkleitsystem light – Kosten sparen statt effizienter Verkehrsverwaltung

Jena wird digitale Modellregion und ein Punkt in der Konzeption betrifft auch das bereits seit langem diskutierte dynamische Parkleitsystem. Dort heißt es in Punkt 4:

4. Verkehrsleitsysteme (u.a. Aufbau eines digitalen Parkleitsystems zur Verringerung des Parksuchverkehrs sowie Erneuerung von Verkehrsleitrechner und Lichtsignaltechnik)

Die Hoffnung war dabei, dass Jena auch Schilder mit Parkauslasutungsanzeigen bekommen würde. Das ist in anderen Städten durchaus oft zu finden und hilft Autofahrern, sehr schnell zu sehen, an welcher Stelle es noch freie Parkplätze gibt. Dann kann sich jeder Autofahrer sehr schnell für ein passendes Parkhaus entscheiden: es gibt weniger Parksuchverkehr und damit weniger Verkehr und Emissionen allgemein.  In der Debatte mit den Händlern der Innenstadt war ein solches System immer wieder angesprochen worden. Gerade das große Parkhaus in der Goethe Galerie ist nur schwer zu finden – ein dynamisches System, dass dort viele freie Parkplätze zeigt, könnte andere Bereiche in der Stadt entlasten.

Ein solches System scheint sich aber so nun nicht zu bestätigen. Im Stadtratsblog schreibt Heidrun zum aktuellen Stadt des Parkleitsystems:

Bastian Stein (Grüne) fragt, was ein gesundes Maß für die Auslastung der Parkplätze sei? Elspaß: <80 % . Außerdem fragt er, wie der Stand zum Parkleitsystem sei.
Margull man wolle kein physisches, sondern ein digitales System. [also eine App fürs Handy, die man sich, wenn man als Ortsfremder in die Stadt kommt, problemlos nebenbei herunterladen kann …] Beim physischen System rechnet er mit 2 Mio. € Kosten. Er will nur Blechschilder zu Orientierung und an den Parkhäusern eine Zahl für freie Plätze.

(2016 lagen die geschätzten Kosten im Übrigen noch bei 800.000 Euro. Mittlerweile ist man bereits bei 2 Millionen Euro angekommen)

Statt dynamischer Beschilderung, die für alle Autofahrer zur Verfügung stehen,  sind die Kapazitätsanzeigen damit nur vorhanden, wenn man die passende App auf dem Handy hat und auch gewillt ist, diese zu nutzen. Ist beispielsweise das Datenvolumen aufgebraucht, kann man auf die Daten kaum noch zugreifen – Besucher müssen darüber hinaus auch erst einmal wissen, dass es eine solche App gibt.

Insgesamt ist die Lösung per App damit die zweitbeste Lösung, weil sie nach wie vor die wichtigen Daten zur Auslastung der Parkhäuser an eine ganze Reihe von Autofahrern nicht weitergeben kann. Die positiven Effekte eines dynamischen Leitsystems werden damit reduziert und es bleibt abzuwarten, ob so eine Lösung überhaupt messbare Effekt gegenüber dem aktuellen statischen Parkleitsystem (nur Schilder zu den jeweiligen Parkhäusern) haben wird. Eventuell wird es zukünftig bessere Lösungen geben und mehr digitale Technik in den Autos – kurz- und mittelfristige bedeutet eine reine App aber, das man viele Autofahrer nicht erreichen wird.

Insgesamt ist es natürlich durchaus ein Vorteil, wenn zumindest die Auslastungsdaten aus den Parkkplätzen und Parkhäusern soweit zur Verfügung stehen würden, dass man sie unter anderem in einer Handy-App nutzen kann. An der Stelle könnte man aber die Kosten durchaus in Kauf nehmen und nicht auf halbem Weg stehen bleiben. Die beste Lösung wäre, sowohl eine dynamische Beschilderung anzubieten als auch eine App bzw. die Daten zusätzlich, so das bereits bestehende Apps auf dem Markt diese nutzen können.

Update: Der Stadtrat hatte im Übrigen bereits 2014 beschlossen, das ein Konzept zu einem dynamischen Parkleitsystem (inklsuive Anzeige direkt in der Stadt) ausgearbeitet wird. Dieses Konzept sollte bis Ende 2014 vorliegen, bisher findet dazu noch nichts.

Die Boeckler-Studie – was der Oberbürgermeister alles nicht erwähnt hat

Im gestrigen Stadtrat gab es eine Anfrage zum Thema Mietpreise und unter anderem hat auch der Oberbürgermeister zu diesem Thema geantwortet. Er hat einen einzelnen Punkt aus einer Studie der Boeckler Stiftung heraus gegriffen und diese präsentiert, allerdings ohne auf die anderen Punkte einzugehen oder diesen Punkt im Kontext einzuordnen. Dabei ging es um die Mietpreise in Jena, die sich aber natürlich kaum betrachten lassen ohne auch die Wohnfläche anzugeben, die man für diesen Mietpreis bekommt. Daher habe ich hier nochmal den Kontext der Werte zusammen gestellt und auch die Punkte beleuchtet, bei denen Jena beim Wohnen im bundesdeutschen Vergleich nicht gut abschneidet (und das sind leider einige).

Die komplette Studie gibt es hier zum Nachlesen: Wohnverhältnisse in Deutschland

Jena: Wenig Wohnfläche pro Einwohner

Ein wichtiger Punkt, den man beim Vergleich deutscher Großstädte beachten sollte, ist die Wohnfläche pro Person, die in den jeweiligen Städten zur Verfügung steht. Jena liegt dabei bei den verglichenen auf dem vorletzten Platz, jeder Einwohner hat hier nur etwa 35 Quadratmeter zur Verfügung – in den besten Städten im Vergleich sind es pro Einwohner etwa 10 bis teilweise sogar 15 Quadratmeter mehr. Jenaer leben also auf vergleichsweise wenig Raum oder umgekehrt: wer aus Jena weg zieht, hat fast überall in Deutschland mehr Platz.

Ein ähnliches Bild zeigt sich bei den Wohnungen für Ein-Personenhaushalten. Hier finden sich neben Studenten und Singles auch oft Rentner. Auch hier liegt Jena im bundesdeutschen Vergleich auf den hinteren Rängen  mit vergleichsweise kleinen Wohnflächen für diese Bevölkerungsgruppe. Im Durchschnitt haben diese Haushalt nur etwas mehr als 56 Quadratmeter zur Verfügung – in anderen Städten gibt es hier 10 bis 20 Quadratmeter mehr.

Wenig Raum für Familien

Dieser Trend setzt sich fort bei der Betrachtung von großen Wohnungen, wobei die Boeckler-Studie hier von Wohnungen mit 135 Quadratmetern oder mehr ausgeht. Solche Wohnungen sind vor allem für Familien mit vielen Kindern interessant, die mehrere Zimmer und mehr Platz brauchen. Auch hier liegt Jena auf den hinteren Plätzen, von allen Wohnungen in der Stadt sind gerade einmal 4,8 Prozent große Wohnungen in diesem Bereich. In anderen Städten liegen diese Zahlen doppelt bis dreimal so hoch – dort gibt es also deutlich mehr passenden Wohnraum für größere Familien.

Moderate Mietbelastung bei den Bestandsmieten

Der angesprochene Wert, den der Oberbürgermeister zitiert hat, findet sich in Tabelle 31 und gibt an, wieviel Prozent des Nettoeinkommens für die Miete im Durchschnitt aufgewendet wird. Das sind bei Jena 22,8 Prozent und damit liegt die Stadt im bundesdeutschen Vergleich unter den 10 günstigsten Großstädten. Das hört sich erstmal gut an, man sollte dabei aber die Zahlen von oben beachten. Jenaer haben im Durchschnitt 10 bis 15 Quadratmeter weniger Wohnraum zur Verfügung im Vergleich mit anderen Großstädten. Die geringe Belastung kommt also auch daher, dass viele Haushalte in eigentlich zu kleinen Wohnungen leben, aber nicht umziehen können, weil es keine größeren Wohnungen gibt, die vergleichbare Quadratmeterpreise hätten.

Einen anderen Bereich, den der Oberbürgermeister wohlweislich nicht mit aufgeführt hat, ist die Belastung von Haushalten, die unterhalb der Armutsgrenze liegen. Diese müssen mehr als 30 Prozent ihres Einkommens aufwenden (also mehr als 10 Prozent mehr als der Durchschnitt), um die Miete zahlen zu können. Auch das ist im Vergleich mit anderen Städten noch niedrig, zeigt aber deutlich, wie ungleich die Mietbelastung in der Stadt verteilt ist. Auch hier muss man wieder im Hinterkopf behalten, das die Einwohner deutlich weniger Wohnfläche für dieses Geld bekommen – die niedrige Belastung resultiert also auch daher, dass viele Jenaer in zu kleinen Wohnungen wohnen.

Zu den Mietpreisen sollte man dazu noch zwei Punkte im Hinterkopf behalten. Die Zahlen beziehen sich in erster Linie auf die Daten des Zensus 2014. Mittlerweile sind bereits zwei Mietspiegelerhöhungen darüber gegangen mit Erhöhungen teilweise von über 10 Prozent. Die Zahlen liegen mittlerweile also wahrscheinlich höher. Dazu kommt, das im Zensur nur die Bestandsmieten abgefragt werden und damit auch Altmieten. Die Angebotsmieten (also das, was ein neuer Mieter zahlen müsste) liegen deutlich darüber und daher sind die Belastungen für neue Jenaer und Einwohner, die umziehen wollen, in der Regel noch mal höher.

Hinweis: die Tabellen stammen direkt aus der Studie,

Jena, wir haben da ein Wachstumsproblem …

2017 war in Jena kein gutes Jahr für die Entwicklung von Wohnraum. Die aktuelle Zahl des Standes der Wohnungen in Jena liegt bei 58.638 – das sind nur 5 Wohnungen mehr als zu Anfang des Jahres. Tatsächlich gab es 2017 zum ersten Mal wieder in einigen Quartalen einen Rückgang von verfügbarem Wohnraum. Die Zahlen dazu liegen zwar lediglich in einstelligen Bereich, aber es ist dennoch ein Wert, der besorgniserregend ist.

Im Vergleich zu den Vorjahren waren pro Quartal jeweils immer mehr Wohnungen ausgewiesen worden, teilweise über Hundert pro Quartal. Dieser Trend scheint 2017 abgerissen zu sein.

Die Zahlen als Grafik

Problematisch ist diese Entwicklung vor allem, weil die Stadtverwaltung gerade neue Zahlen zur finanziellen Entwicklung von Jena vorgelegt hat. Danach bräuchten wir eigentlich mehr Wachstum als bisher, um den aktuellen Stand der Investitionen in Schulen, Kindergärten, Straßen usw. auch zukünftig stemmen zu können. Sollte das Wachstum nicht mehr weiter gehen und es sogar zu einer Stagnation kommen, wären viele der geplanten Investitionen in den nächsten Jahren in Gefahr.

Update: Mittlerweile wurde auch der zentrale Steuerungsbericht für das 4. Quartal 2017 veröffentlicht. Dort sind zwar keine vergleichbaren absoluten Zahlen angegeben, man sieht aber deutlich im Diagramm, dass es im vierten Quartal 2017 sogar noch einen Rückgang bei der Zahl der Wohnungen gegeben hat. Damit scheint die Zahl der Wohnungen auch im 4. Quartal 2017 nicht zu steigen, sondern es scheinen einige hundert Wohnungen (geschlossene Flüchtslingsunterkünfte?) zu fehlen.

Jena: Die Kosten für das Stadion steigen weiter

Der Stadtrat Jena hat für das Stadionprojekt klare finanzielle Grenzen gesetzt. Der städtische Zuschuss sollte nicht mehr als 10 Millionen Euro betragen (zuzüglich einem Betrag für die Ausgliederung der Leichtathletik) und die jährlichen Kosten für den Betrieb der neuen Arena sollten nicht mehr als 1,5 Millionen Euro betragen. So zumindest hatte es das Gremium erst im Juni 2017 beschlossen.

Nach den neusten Zahlen sind diese Kosten aber zumindest beim jährlichen Zuschuss wieder hinfällig. Die neuste Vorlage geht davon aus, dass jährlichen Folgekosten stattdessen bis zu 250.000 Euro höher liegen werden, man geht hier von einem Zuschussbedarf von 1,75 Millionen Euro aus. Dazu kommen nochmal etwa 120.000 Euro pro Jahr für der Betrieb der neuen Leichtathletik-Anlage. Im Original heißt es zu den Gründen:

In die Ausschreibungsunterlagen wurde nunmehr ein Maximalwert für den jährlichen mit der Ligazugehörigkeit gewichteten Zuschussbedarf von 1.750.000 € eingearbeitet. Die Erhöhung ist v. a. darauf zurückzuführen, dass der FCC gegenüber der Kalkulation für die Beschlussvorlage vom 08.06.2017 höhere Anteile an den Vermarktungserlösen des Betreibers erhält. […] Um das Risiko bezüglich des Zuschussbedarfs in der 4. Liga zu begrenzen, wurde ein separater Maximalwert für die 4. Liga von 2.300.000 € zusätzlich aufgenommen.

An der Stelle hat man aus dem Debakel in Erfurt gelernt. Der RWE war und ist nicht in der Lage, die hohen Kosten für Miete und Betrieb zu zahlen. Daher hat man auch bei den Planungen in Jena nachkorrigiert: es sollen mehr Einnahmen beim Verein verbleiben und die Stadt zahlt stattdessen mehr. Der bisherige Zuschuss der Stadt für den FCC steigt also weiter an. Diese Summen sind allerdings noch nicht in den aktuellen Beschlüssen enthalten – der Stadtrat müßte hier weitere Mittel bewilligen.

Die Investitionskosten von 13,6 Millionen Euro können dagegen voraussichtlich eingehalten werden. Sie setzen sich wie folgt zusammen:

Kommunale Immobilien Jena:

  • 1,0 Mio. € vorgezogene Flutlichtlösung
  • 2,1 Mio. € Eigenanteil Leichtathletikanlage
  • 3,0 Mio. € Investzuschuss an privaten Partner
  • 0,5 Mio. € Reserve/Sonstiges, z.B. Ertüchtigung „Werferparkplatz“

KJS:

  • 7,0 Mio. € für Infrastrukturinvestitionen

In diesen Ausgaben noch nicht enthalten sind die Gelder für eine Beibehaltung der Südkurve. Zu diesen Planungen gibt es noch kein Zahlenmaterial, weil auch noch nicht feststeht, wie genau das Wegekonzept für Gästefans angelegt wird, wenn diese in der Nordkurve untergebracht werden würden. Es besteht die Gefahr, das hier nochmal deutlich Mehrkosten entstehen.

Quelle: Stadt Jena

Nächste Eichplatz-Werkstatt: Nach welchen Maßstäben sollen Investoren bewertet werden?

Die Vergabe des ersten Baufeldes am Eichplatz wird derzeit geplant und dazu sollen eine ganze Reihe von Investoren ihr Angebot abgeben. Für den weiteren Verlauf wird es darum gehen, nach welche Kriterien diese Angebote bewertet werden sollen. Bekommt zum Beispiel ein Investor mit mehr Parkfläche mehr Punkte als ein Investor mit mehr Handelsfläche oder umgekehrt? Wie voll die Architektur der Entwürfe bewertet werden – eher hoch oder eher nachrangig? Welchen Stellenwert hat der Kaufpreis?

Für mich wäre an der Stelle Feedback sehr wichtig, da ich zwar einige persönliche Präferenzen habe, aber natürlich gerne noch mehr Vorschläge hätte, nach welchen Vorgaben man die Investorenvorschläge bewerten sollte. Daher an der Stelle die Frage:

  • Nach welchen Maßstäben sollen die Vorschläge der Investoren bewertet werden?
  • Welche Rangfolge haben die einzelnen Bewertungskriterien, was ist besonders wichtig und was eher nicht so (aber auch wünschenswert).

Ich würde diese Kriterien dann zur nächsten Werkstatt (am 20.11) mit bringen und so weit es geht einfließen lassen.

Wichtig dabei: Es geht in diesem Fall nur um das Baufeld 1 – nicht um die Grünflächen in der Verlängerung des Kirchplatzes und nicht um das Baufeld 2 am Rathaus. Daher sollten sich die Kriterien und deren Wertigkeit auch nur auf dieses Baufeld beziehen. Leider lässt sich auch am grundlegende Rahmenplan nichts mehr ändern. Daher helfen wirklich nur Vorschläge für die Bewertung des Baufeldes 2.

Kleine Orientierung: Baufeld 1 ist in Rot eingezeichnet

Mietspiegel 2017 – Mieterhöhungen mit Segen des Mietervereins

In der letzten Woche wurde der neue Mietspiegel für Jena für die nächsten Jahre vorgestellt und wie zu erwarten sind die Mieten in fast allen Bereichen nach oben gegangen. Die maximale Miete nach Mietspiegel liegt nun bei 11,09 Euro pro Quadratmeter – kalt wohlgemerkt. Da maximal 10 Prozent darüber noch möglich sind (aufgrund der Mietpreisbremse), läge in diesem Segement die maximale Miete für neuvermietungen beim mittlerweile über 12 Euro.

Der Mietspiegel Jena 2017

Im Vergleich zum vorigen Mietspiegel haben sich die Mieten vor allem bei den großen Wohnungen deutlich erhöht und liegen teilweise über 10 Prozent über den Mieten von vor 2 Jahren. Aber auch bei Mieten in den Plattenbau-Bereichen gibt es Anstiege – teilweise bis zu 17 Prozent. Allerdings ist hier die Vergleichbarkeit nicht mehr gegeben, da im neuen Mietspiegel aus einer Kategorie zwei gemacht wurden.

Relative Veränderungen im Vergleich zum Mietspiegel 2015

Das größte Problem beim neuen Mietspiegel dürfte aber sein, dass der Anstieg der Mieten den Segen des Mietervereins gefunden hat. In den letzten Jahren hatte diese Interessenvereinigung der Mieter ihre Zustimmung zum Mietspiegel verweigert. Daraufhin wurde der Mietspiegel im Stadtrat diskutiert und beschlossen. In diesem Jahr hat der Jenaer Mieterverein den Mietspiegel mit unterstützt und damit gibt es keine Debatte im Stadtrat und der Mietspiegel kann einfach so veröffentlicht werden.

Damit hat der neue Mietspiegel und die darin enthaltenen Möglichkeiten zur Erhöhung der Miete quasi den Segen des Mietervereins bekommen. Nach außen wirkt das so, als hätten die Jenaer Mieter den möglichen Mieterhöhungen bereits zugestimmt, immerhin gibt es ja das Okay des Mietervereins. Das ist ein fatales Signal, denn Vermieter haben jetzt auch das moralische Okay für eine Mieterhöhung durch die Zustimmung des Mietervereins. Auf der anderen Seite wird es für alle schwerer, die sich für bezahlbaren Wohnaum in der Stadt einsetzen, denn wenn selbst die Mieter mit diesem Niveau der Mieten und dem Anstieg einverstanden sind – was kann man da noch dagegen sagen? Eine Ablehnung durch den Mieterbund hätte den Mietspiegel im Übrigen zwar nicht verhindert (er wäre dann wie in den letzten Jahren trotzdem im Stadtrat beschlossen worden), aber zumindest würde der Mietspiegel 2017 dann nicht das Gütesiegel des Mietervereins tragen.

Es ist insgesamt zu befürchten, dass die Erhöhungen der Mieten in diesem Jahr noch deutlicher ausfallen werden als in den letzten Jahren und der nächste Mietspiegel dann nochmal mehr Erhöhungen beinhalten wird, weil die kommenden Anstiege bei den Mietpreisen sich natürlich im nöchsten Mietspiegel in 2 Jahren Niederschlagen. An der Stelle hlft auch die Meitpreisbremse wenig. Diese ist an den Mietspiegel gekoppelt und steigt dieser, erhöht sich auch der Spielraum für Mieterhöhungen.

Jena: Wo sind all die Unternehmen hin?

Bei der Durchsicht der aktuellen Statistiken zu Jena ist mit aufgefallen, dass Jena in den letzten Jahren offensichtlich beim Gewerbe einige Unternehmen eingebüßt hat.

Vor 10 Jahren – also Ende 2007 – waren es in Jena noch 8107 Gewerbebetriebe (1). 2017 weist man die Zahl vorsichtshalber gar nicht mehr in den Quartalsberichten aus, im Reporting der Dezernate ist sie aber noch zu finden. Dort sind mittlerweile nur noch 6744 aktive Gewerbebetriebe aufgeführt (2). Damit hat Jena in 10 Jahren etwa 1400 Gewerbebetriebe verloren. Vor knapp zwei Jahren waren es immerhin noch etwa 200 weniger gewesen.

Man scheint mittlerweile auch darauf reagiert zu haben, allerdings etwas anders als man das vielleicht erwarten könnte. Die Zielvorgaben wurden einfach gesenkt. Bis Ende 2016 hatte man noch das Ziel, die Zahl der Unternehmen bei 7.000 zu halten. 2017 hat man das geändert und die Zielvorgabe ist nun noch 6.700 aktive Gewerbebetriebe. Auch wenn es effektiv weniger Unternehmen geworden sind kann man nun melden: Ziel erreicht.

1 http://www.jena.de/fm/2534/qua4_2007.pdf

2 https://sessionnet.jena.de/sessionnet/buergerinfo//getfile.php?id=74773&type=do&