Blog

Mietspiegel

Viewing posts tagged Mietspiegel

Mietanstieg in Jena – was sagt der Mietspiegel dazu?

In der OTZ wurde heute eine Pressemitteilung des Immobilienportals Immowelt veröffentlicht, in der für Jena in den letzten 10 Jahren ein Mietanstieg von 29 Prozent konstatiert wurde. Grundlage dafür waren die Inserate auf dem Portal. Daraufhin gab es eine interessante Diskussion, wie aussagekräftig diese Zahlen tatsächlich sind. Da wesentliche Anbieter nicht auf Immowelt vertreten sind, hält sich die Aussagekraft zumindest für die Gesamtstadt eher in Grenzen.

Mietspiegel als bessere Grundlage

Ich habe die Diskussion als Anlass genommen, mir die Mietspiegel der letzten 10 Jahren genauer anzuschauen und anhand dieser Daten zu prüfen, wie sich die Mietsituation in Zahlen entwickelt hat. Es gab bereits 2007 einen Mietspiegel in Jena (damals noch nicht in qualifizierter Form) und daher kann man dies sehr gut mit den Zahlen 2017 vergleichen.

Allerdings hat auch die Datenbasis des Mietspiegels Einschränkungen und gibt damit nicht den gesamten Jenaer Wohnungsmarkt wieder. In den Details zum Mietspiegel heißt es:

  • Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern,
  • Wohnungen, deren Erstellung oder Modernisierung mit Mitteln öffentlicher
    Haushalte gefördert wurden und deren Miethöhe deshalb einer Preisbindung unterliegt,
  • Wohnungen mit gemäß Mietvertrag gewerblich oder teilgewerblich genutzten Räumen,
  • Werks-, Dienst- oder Hausmeisterwohnungen,
  • vollständig untervermieteten Wohnraum,
  • Wohnungen in Heimen und Anstalten, in dem Zusatzleistungen des Vermieters
    gewährt werden (z.B. Verpflegung, Betreuung, med. Einrichtungen),
  • Wohnraum in einer heimähnlichen Unterkunft (z. B. in Studenten- oder
    Jugendwohnheimen),
  • Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist,
  • Wohnungen, für die ein Staffelmietvertrag vereinbart worden ist,
  • Wohnungen mit Zeitmietvereinbarungen und festen Mietzinsvereinbarungen
    über eine Zeitdauer von mehr als drei Jahren,
  • möbliert oder teilmöbliert vermietete Wohnungen,
  • Wohnungen, deren Küche, Toilette und Bad, wenn vorhanden, von anderen
    Mietparteien mitbenutzt werden
  • Wohnungen, die nicht vom Vermieter mit Bad, WC und Sammelheizung
    ausgestattet worden sind.

Der Mietspiegel 2017

Das Problem dabei: Der Mietspiegel hat sich über die Jahre verändert. Mittlerweile nutzt Jena einen qualifizierten Mietspiegel dessen Berechnung sich verändert hat und auch die Kategorien sind nicht mehr einfach vergleichbar. Etwa gleich geblieben ist die Einteilung nach der Wohnungsgröße und deren Unter-Bereiche.

Die Berechnung

Um die unterschiedlichen Unterteilungen nach Baualter, Lage und Ausstattung zu kompensieren, habe ich sowohl für die kleinsten als auch die größten Wohnungen jeweils ALLE Unterkategorien betrachtet und in diesen Kategorien jeweils den niedrigsten und höchsten Wert genommen. Damit kann ich über beide Mietspiegel immer die billigsten und die teuersten Wohnungen vergleichen, unabhängig von Alter, Lage und Ausstattung.

Konkret bewegten sich die sanierten Wohnungen unter 45m² 2007 in folgendem Bereich: 4,30 Euro bis 7,80 Euro. Im Mietspiegel 2017 lagen die Zahlen dann wie folgt: 4,68 Euro bis 11,09 Euro. Der Anstieg betrug in diesem Zeitraum also 0,38 Euro (8,84%) bzw. 3,29 Euro (42,18%) pro Quadratmeter. Mittelt man diese Werte dann wieder, kommt ein durchschnittlicher Betrag von 25,51% als Mietanstieg in diesem Zeitraum heraus.

Bei den größeren Wohnungen kann man dieses System genau so anwenden. Wohnungen mit mindestens 80m² kosteten 2007 zwischen 3,5 Euro und 7,30 Euro. 10 Jahre später sahen die Zahlen wie folgt aus: 5,02 bis 9.76 Euro. Der Anstieg liegt hier also in diesem Zeitraum bei 0,74 Euro (+21,14%) bzw. 2,71 Euro (+37,12%). Das ist ein Plus von 29,13% im Mittel über beide Werte.

Im Fazit liegen diese Zahlen gar nicht so weit von den Angaben von Immowelt entfernt. Auch wenn man den Mietspiegel betrachtet, gibt es in den letzten 10 Jahren eine Steigerung bei den Mieten von bis zu 30 Prozent, wobei dieser Wert je nach Größe der Wohnung durchaus unterschiedlich ausfällt.

Mietspiegel Jena 2007

Der Mietspiegel Jena 2007 ist zwar von vielen externen Seiten verlinkt, im Webauftritt von Jena.de aber nicht mehr zu finden und daher habe ich ihn hier nochmal hoch geladen und online gestellt (auch für spätere Analysen): Mietspiegel Jena 2007 | Mietspiegel Jena 2009 | Mietspiegel Jena 2013

Mietspiegel 2017 – Mieterhöhungen mit Segen des Mietervereins

In der letzten Woche wurde der neue Mietspiegel für Jena für die nächsten Jahre vorgestellt und wie zu erwarten sind die Mieten in fast allen Bereichen nach oben gegangen. Die maximale Miete nach Mietspiegel liegt nun bei 11,09 Euro pro Quadratmeter – kalt wohlgemerkt. Da maximal 10 Prozent darüber noch möglich sind (aufgrund der Mietpreisbremse), läge in diesem Segement die maximale Miete für neuvermietungen beim mittlerweile über 12 Euro.

Der Mietspiegel Jena 2017

Im Vergleich zum vorigen Mietspiegel haben sich die Mieten vor allem bei den großen Wohnungen deutlich erhöht und liegen teilweise über 10 Prozent über den Mieten von vor 2 Jahren. Aber auch bei Mieten in den Plattenbau-Bereichen gibt es Anstiege – teilweise bis zu 17 Prozent. Allerdings ist hier die Vergleichbarkeit nicht mehr gegeben, da im neuen Mietspiegel aus einer Kategorie zwei gemacht wurden.

Relative Veränderungen im Vergleich zum Mietspiegel 2015

Das größte Problem beim neuen Mietspiegel dürfte aber sein, dass der Anstieg der Mieten den Segen des Mietervereins gefunden hat. In den letzten Jahren hatte diese Interessenvereinigung der Mieter ihre Zustimmung zum Mietspiegel verweigert. Daraufhin wurde der Mietspiegel im Stadtrat diskutiert und beschlossen. In diesem Jahr hat der Jenaer Mieterverein den Mietspiegel mit unterstützt und damit gibt es keine Debatte im Stadtrat und der Mietspiegel kann einfach so veröffentlicht werden.

Damit hat der neue Mietspiegel und die darin enthaltenen Möglichkeiten zur Erhöhung der Miete quasi den Segen des Mietervereins bekommen. Nach außen wirkt das so, als hätten die Jenaer Mieter den möglichen Mieterhöhungen bereits zugestimmt, immerhin gibt es ja das Okay des Mietervereins. Das ist ein fatales Signal, denn Vermieter haben jetzt auch das moralische Okay für eine Mieterhöhung durch die Zustimmung des Mietervereins. Auf der anderen Seite wird es für alle schwerer, die sich für bezahlbaren Wohnaum in der Stadt einsetzen, denn wenn selbst die Mieter mit diesem Niveau der Mieten und dem Anstieg einverstanden sind – was kann man da noch dagegen sagen? Eine Ablehnung durch den Mieterbund hätte den Mietspiegel im Übrigen zwar nicht verhindert (er wäre dann wie in den letzten Jahren trotzdem im Stadtrat beschlossen worden), aber zumindest würde der Mietspiegel 2017 dann nicht das Gütesiegel des Mietervereins tragen.

Es ist insgesamt zu befürchten, dass die Erhöhungen der Mieten in diesem Jahr noch deutlicher ausfallen werden als in den letzten Jahren und der nächste Mietspiegel dann nochmal mehr Erhöhungen beinhalten wird, weil die kommenden Anstiege bei den Mietpreisen sich natürlich im nöchsten Mietspiegel in 2 Jahren Niederschlagen. An der Stelle hlft auch die Meitpreisbremse wenig. Diese ist an den Mietspiegel gekoppelt und steigt dieser, erhöht sich auch der Spielraum für Mieterhöhungen.